Reforma tributária e aluguel: o que muda para proprietários e investidores imobiliários a partir de 2026

Sabino & Cost Sociedade de Advogados · Direito Tributário · Março de 2026

Análise · LC 214/2025 · Mercado ImobiliárioReforma tributária e aluguel: o que muda para proprietários e investidores imobiliários a partir de 2026

A Lei Complementar 214/2025 transformou a lógica da tributação sobre locação de imóveis no Brasil. Quem aluga um ou dois imóveis para complementar a renda possivelmente não sentirá nada. Quem mantém uma carteira imobiliária relevante, no entanto, precisa compreender o novo regime antes que ele entre em vigor.

Por que a reforma tributária mexe com o aluguel?

Durante décadas, o aluguel recebido por pessoa física era tributado como renda, exclusivamente pelo Imposto de Renda via Carnê-Leão. A lógica era simples: trata-se de patrimônio pessoal, não de atividade econômica.

A LC 214/2025 rompeu com essa tradição. A lei redefine a locação como uma operação de bens e serviços, introduzindo o IVA dual composto pelo IBS e pela CBS. Em termos práticos: o aluguel deixa de ser tratado apenas como renda passiva e passa a ter a mesma natureza jurídica de uma prestação de serviços para fins tributários.

O impacto não é igual para todos. A própria lei criou critérios objetivos para definir quem será alcançado pelos novos tributos.

Quem vai pagar IBS e CBS sobre o aluguel?

A incidência do IBS e da CBS sobre aluguéis de pessoas físicas não é automática. A LC 214/2025 exige que o locador pessoa física supere dois limites cumulativos: mais de três imóveis alugados e receita bruta anual acima de R$ 240 mil.

Há ainda uma segunda hipótese, independente do número de imóveis: quem receber mais de R$ 288 mil de aluguel em um único ano torna-se contribuinte naquele mesmo período. Esse teto será corrigido anualmente pelo IPCA.

Critério cumulativo: mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil/ano.

Critério alternativo: receita acima de R$ 288 mil/ano, independente do número de imóveis.

Abaixo desses limites, o proprietário continua tributado apenas pelo IRPF via Carnê-Leão.

Qual será a carga tributária efetiva sobre o aluguel?

A alíquota cheia do IVA dual deve girar em torno de 28%. Aplicada diretamente sobre o valor do aluguel, seria uma carga considerável. O setor imobiliário, porém, obteve um redutor relevante durante a negociação da reforma.

A LC 214/2025 concedeu um desconto de 70% na base de cálculo para operações de locação, fazendo com que o IBS e a CBS incidam sobre apenas 30% do valor do aluguel. O resultado é uma alíquota efetiva de aproximadamente 8,4%.

Para ilustrar: um proprietário que recebe R$ 22 mil de aluguel mensalmente terá R$ 6.600 como base de cálculo após o redutor. Aplicada a alíquota de 28% sobre esse montante, o IBS/CBS mensal será de R$ 1.848.

Para imóveis residenciais, a lei prevê ainda um redutor social de R$ 600 por unidade, diminuindo adicionalmente a base tributável.

É importante observar que o IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda. A soma do IRPF com o IBS/CBS pode resultar em carga próxima de 36% para pessoas físicas enquadradas na faixa mais alta da tabela progressiva. Essa combinação é o principal argumento técnico para a análise de migração para pessoa jurídica.

Aluguel por temporada e Airbnb: regra diferente

Investidores que operam em plataformas como Airbnb precisam de atenção redobrada. A LC 214/2025 equipara locações com prazo inferior a 90 dias a serviços de hotelaria, com efeito direto na tributação.

Para locações de curta temporada, o redutor cai de 70% para 40%, elevando a alíquota efetiva do IBS/CBS de 8,4% para cerca de 16,8%. Somado ao Imposto de Renda sobre os rendimentos, o quadro tributário torna-se consideravelmente mais oneroso do que no aluguel residencial convencional.

Quem atua nesse segmento deve analisar ambos os cenários antes de decidir entre manter a operação como pessoa física ou adotar uma estrutura jurídica mais adequada ao volume de atividade.

Holding patrimonial: quando a migração faz sentido?

A holding patrimonial é uma estrutura jurídica que concentra imóveis em uma pessoa jurídica, geralmente com tributação pelo Lucro Presumido. Na pessoa jurídica, a carga tributária total tende a ficar próxima de 18%, combinando aproximadamente 8% de IBS/CBS e 10% de IRPJ e CSLL.

A diferença em relação aos 36% que podem recair sobre a pessoa física com renda elevada é expressiva. Além disso, a pessoa jurídica opera com escrituração contábil sistemática, o que elimina parte do impacto operacional que a reforma impõe ao proprietário individual. Empresas locatárias também têm direito a crédito de IBS/CBS quando pagam aluguel a uma pessoa jurídica, o que pode tornar contratos entre empresas mais eficientes do ponto de vista tributário.

A decisão, contudo, depende de variáveis específicas de cada situação: volume de receitas, composição do portfólio, perfil dos locatários e estrutura familiar. Não há resposta única. Cada carteira imobiliária requer análise própria.

Fiscalização mais rigorosa a partir de 2026

A reforma tributária não alterou apenas as alíquotas. Ela também fortaleceu os mecanismos de controle sobre o setor imobiliário. A Receita Federal passará a cruzar informações do Cadastro Imobiliário Brasileiro com declarações de imposto de renda, dados do IPTU, registros cartoriais e movimentações bancárias.

O ambiente regulatório que se forma a partir de 2026 exige conformidade fiscal, não apenas adaptação à nova alíquota.

O calendário da transição

Em 2026, os campos de IBS e CBS nos documentos fiscais de locação serão apenas informativos, sem cobrança efetiva. O período serve como fase de adaptação e teste do sistema.

A cobrança efetiva começa a ganhar peso gradualmente a partir de 2027, com alíquotas crescentes até o regime pleno em 2033. O prazo de transição de sete anos permite ao proprietário organizar sua estrutura patrimonial com tempo hábil para análise e implementação.

Considerações finais

A reforma tributária representa uma mudança estrutural na tributação do setor imobiliário, com reflexos que vão além das alíquotas. Proprietários e investidores que compreendem o novo regime com antecedência têm condições de avaliar suas opções com mais clareza e de tomar decisões alinhadas à sua realidade patrimonial.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui orientação jurídica individualizada. Para análise do impacto específico da LC 214/2025 sobre sua situação patrimonial, é recomendável buscar assessoria jurídica especializada.

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Cláudia Sabino (OAB/AC 3187) · Paulo Cost (OAB/AC 5.367)

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